Отнестись к вопросам ипотечного кредитования стоит крайне ответственно. Т.к. ипотека, в абсолютном большинстве случаев, оформляется на весьма продолжительный срок.
Первоначальный взнос или авансовый платеж за ипотеку – что это?
В случае с ипотечным кредитованием под авансом или первоначальным платежом подразумевается определенный процент от цены выбранного заемщиком жилья – тот, который он внесет из собственного бюджета. При отсутствии этого процента, получить кредит от банка крайне сложно. Величина первоначального взноса может варьироваться в широких границах – от 10% до 90% от стоимости приобретаемого жилого объекта.
Рассмотрим пример, благодаря которому понять, что представляет собой ипотечный аванс, Вам будет проще. Предположим, Вы хотите приобрести квартиру в ЖК «Берег», и выбрали готовый объект в нашей строительной кампании. Стоимость предложения составляет, например, 2 млн. рублей, и согласно условиям ипотеки от банка, размер первоначального платежа – 10%. Соответственно, из своих личных финансовых средств Вы должны предоставить 200 тысяч рублей, а на 1,8 млн. рублей будет оформлен ипотечный кредит.
Важно! Процентная ставка будет начислена только на ту сумму, которую предоставит финансовая организация.
Возможные источники первоначального платежа по ипотеке
В качестве источников для внесения авансового платежа, могут выступать:
- Имеющийся в данный момент объект недвижимости, который будет продан;
- Потребительный займ;
- Собственные финансовые сбережения.
Обратите внимание: если у Вас есть 70% от цены выбранного жилья, и Вы можете внести их, как первоначальный взнос, программы потребительского кредитования могут оказаться более выгодным вариантом покупки недвижимости, в сравнении с ипотекой.
Ипотека или потребительский кредит?
При выполнении указанного условия (наличие 70% от суммы объекта), потребительский кредит выигрывает у ипотечного займа в следующих отношениях:
-
- Меньшее количество дополнительных расходов (для ипотеки характеры различные сборы: страховые выплаты, комиссии и т.д.);
- Процесс оформления финансовой помощи быстрее и проще.
Но в большинстве случаев к денежной поддержке банков прибегают граждане, у которых нет внушительных сумм на покупку жилья.
Важно! Многие современные ипотечные программы позволяют получать кредит на приобретение «квадратных метров» даже при абсолютном отсутствии денег на первоначальный взнос.
Однако не следует забывать, что рассчитывая кредитный ипотечный лимит, банки отталкиваются, в том числе, от того, какую сумму может предоставить потенциальный заемщик.
Оптимальная сумма первоначального платежа и ее важность
Кредитные организации учитывают цену интересующей заемщика недвижимости (определяется собственными экспертами банков).
Если продавец назначил за свое жилье цену выше определенной экспертом стоимости, то минимальным первоначальным платежом не обойтись. При расчете кредитного лимита, банки всегда отталкиваются от оценочной цены.
Заемщику это говорит о том, что разница между рыночной стоимостью и ценой, определенной экспертом банка, должна быть выплачена именно им, причем в полном объеме.
Особенности ипотечных займов без первоначального платежа
В случае с ипотечным кредитованием без первого взноса риски несут обе стороны сделки: и заемщик, и банк.
Еще десять лет назад количество программ, не предусматривающих наличие у ипотечных заемщиков средств на первоначальный платеж, было невероятно велико. Причина этому явлению была довольно проста: стоимость «квадратных метров» шла вверх быстрее, чем россияне успевали накапливать средства на первые взносы.
Экономический кризис изменил положение дел: кредитные организации постепенно отказывались от подобных предложений, несмотря на то, что процентные ставки по ним были выше, чем по ипотеке с первым платежом.
Чем рискует заемщик? Если он утратит возможность выплачивать ежемесячные взносы, то после вынужденной продажи квартиры останется просто ни с чем. Так как на погашение процентов по ипотеке идут в большей степени платежи первых лет займа. «Тело» кредита почти остается неизменным.
Более того, если цена недвижимости со времени оформления ипотеки упадет, то, вполне вероятно, что, даже продав объект и передав всю сумму банку, заемщик все еще будет должен кредитору.
Может ли ипотека покрываться доходом от сдачи квартиры в аренду?
Некоторые россияне полагают, что оформив ипотечный кредит, могут в дальнейшем сдавать квартиру в аренду, и платежами последней перекрывать ежемесячные взносы по банковскому займу. Им кажется, что таким образом спустя 15-25 лет они смогут стать полноправными владельцами недвижимости без лишних финансовых трат.
Однако учтите:
-
- Как правило, величина арендной платы заметно ниже, чем сумма ежемесячных ипотечных платежей;
- В поступлении средств от аренды может быть перерыв.
Если арендаторы неожиданно съедут, то вносить обязательный ипотечный взнос Вам может быть нечем.
Условия и нюансы ипотеки с минимальным взносом
Во многих регионах России сегодня можно оформить ипотеку с первоначальным платежом в размере 10%. Но запомните, что в этом случае Вам нужно будет выполнить ряд дополнительных условий. В частности, оплатить страхование. Стоимость страхового полиса заметно увеличивает переплату по займу.
Отдельно скажем о том, что большая часть банков РФ выдает ипотечные кредиты без первоначального платежа с неохотой. По их мнению, отсутствие собственных денежных накоплений у потенциального заемщика говорит о его недостаточной платёжеспособности, и, возможно, об отсутствии финансовой дисциплины.
Рекомендации по финансовой безопасности
Если Вы хотите прибегнуть к помощи ипотеки, для начала объективно оцените свои материальные возможности. Уверены ли Вы в том, что сможете ежемесячно выплачивать банковский займ? И делать это не только в ближайшее время, но и в долгосрочной перспективе.
Проведите небольшое «тестирование»: в течение минимум 6-8 месяцев выделяйте из своего месячного дохода сумму, равную по величине предполагаемому ежемесячному банковскому взносу. Если сложностей с этим не будет, и остающихся денег станет хватить на нормальную жизнь, уверенно обращайтесь в кредитную организацию. Собранные финансы можно отдать в качестве первого платежа или оставить на случай ЧП (увольнение с работы, утрата работоспособности и т.д.).
Методы оформления ипотечного кредита без первого взноса
Если Вы решили получить ипотечный займ без первоначального платежа, подумайте, возможно, Вам подойдёт один из следующих вариантов:
-
- Оформление потребительского займа. Особенности этого решения мы уже рассмотрели выше. Заметим только, что оформлять такой займ стоит, прежде получив одобрение по ипотеке. Кредиты по нему будут выше, но платить их не придется 20-25 лет.
-
- Дополнительное обеспечение. В роли обеспечения банк может принять не только комнату, квартиру, земельный участок и прочие недвижимые объекты, но и ценные бумаги, драгоценности, транспортные средства. Если у Вас есть высоколиквидные вложения, непременно предложите их кредитору.
-
- Ипотечный кредит под залог имеющегося объекта недвижимости. Объект должен располагаться в устраивающем банк районе, обладать высокой ликвидностью и быть пригодным для проживания.
-
- Участие в маркетинговой акции. Стимулирующие мероприятия обычно устраиваются совместно с компаниями-застройщиками, стремящимися к росту уровня продаж.
-
- Использование материнского сертификата. Стандартная сумма сертификата позволяет покрыть примерно 20% от цены одно-, двухкомнатной квартиры.
- Военная ипотека. Если Вы – военнослужащий, то, прежде всего, вам необходимо зарегистрироваться в качестве участника накопительно-ипотечной системы. Спустя три года после этого Вы можете оформить заявку в «РосВоенИпотеку».
- Льготные ипотечные программы. Узнать о существующих льготных программах в своей области Вы можете в органах региональной власти. Обычно льготы предлагаются молодым учителям, молодым семьям, военнослужащим. Обратите внимание: возраст участника программы социального ипотечного кредитования – максимум 35 лет.
При желании, оформить ипотеку без первого взноса вполне реально. Главное, заранее приготовиться к большой трате времени и сил, сбору многочисленных документов.
