Перепланировка квартиры: что разрешено и запрещено

Планируя ремонт в своей квартире мы нередко желаем увеличить площадь комнат, установить или снести перегородки, либо внести другие кардинальные изменения в интерьер. Попробуем разобраться, какие варианты допустимы при ремонте, а какие изменения строго запрещено вносить в существующую квартиру.

Если квадратура квартиры довольно тесная — жильцы часто хотят теми или иными способами расширить жилье пространство за счёт перепланировки. Если совмещение санузла с ванной комнатой уже не так популярно, как раньше, то, например, объединение лоджии и соседнего помещения — довольно модная тенденция, как и общее объединение комнат с целью сделать из своего жилья студию. При всём этом подавляющее большинство подобных перепланировок не просто незаконные, а и такие, которые вообще запрещено делать по установленным нормам строительной безопасности.

Разница между перепланировкой и переустройством

Как можно узнать из действующего Жилищного кодекса (ст. 25), переустройством пространства называют внесение в него изменений путём переноса инженерных сооружений, что в итоге никак не отражается в техпаспорте на жилое помещение. Например, смена системы водоснабжения на новый вариант — это переустройство, им же будет являться смена системы электрического снабжения и перенос источников питания. Что касается термина перепланировка, то в соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса это такие изменения, которые вносятся в технических паспорт на квартиру. Например, перенос или полный снос перегородок — это перепланировка, а если эти перегородки просто заменяются на новые, то в технический паспорт такое вносить не нужно и перепланировкой это не будет считаться.

На свой риск

Незаконная перепланировка квартиры не является препятствием к проведению сделки. С другой стороны существует ряд обязательных требований, например, со стороны банка при заключении ипотечного договора — банк не одобрит сделку, если изменение жилья не узаконено.

В настоящее время банки не обращают особого внимания на несущественные перепланировки, например, расширение дверных проёмов или сооружение небольших перегородок. С другой стороны такие действия, как перенос кухни или сооружение дополнительной ванной комнаты будет считаться препятствием для заключения сделки по ипотеке.

Многие зададутся вопросом — а что же такого особенного в, например, расширении комнаты? Ведь ничьи интересы таким образом не нарушаются. На самом деле это так, но проблема проявит себя немного позже, когда в постройке начнут появляться трещины.

Ответственность за проведение незаконной перепланировки

В самом простом случае Вы можете столкнуться с требованиями государственного контролирующего органа привести состояние квартиры к первоначальному виду. Если же проблема будет серьёзной, то возможна даже принудительная продажа квартиры на торгах, в соответствии с вынесенным судебным решением, что прямо предусмотрено Жилищным кодексом (ст. 29). Другими словами, Ваша квартира может быть продана практически за бесценок и в принудительном порядке.

Состояние жилья, как и оно само, может быть сохранено, если Вам удастся доказать в суде, что проведённые изменения никак не мешают соседям и не создают для них опасности. Это допускает действующий Жилищный кодекс, в частности, часть 4 статьи 29. Если Вы уже приобрели такую квартиру, Вам придётся собирать согласования, утвердить проект и обратиться в суд с требованием узаконить проведенные изменения. Этот процесс может занять до полугода.

Получение разрешений

Стандартная процедура согласования подразумевает разработку проекта, чем должна заниматься специализированная организация, получение экспертных заключений и подачу собранных документов в Многофункциональный центр. Принимать решение о том, допустить или не допустить перепланировку, принимает спецорган местной власти. В Москве, например, такими вопросами занимается Мосжилэнспекция, а в СПб — специализированные комиссии при районных администрациях. Следует заметить, что существующие требования не слишком жесткие и при отсутствии ущемления прав ближайших соседей, а также если Ваша ситуация не нарушает требования СНиП 31-01-2003 и саннорм, то согласование получить возможно без особенного труда.

Что разрешено, а что запрещено

Итак, в 1-ую очередь определим те моменты, которые запрещено делать:
  1. Размещать ванную/туалет над или под кухней соседей снизу или сверху, за исключением того случая, когда квартира является двухэтажной;
  2. Располагать кухню над спальнями соседей снизу;
  3. Прятать в стены под обшивку трубы системы газоснабжения, отопления, а также подачи воды;
  4. Проводить любые работы с системами вентиляции, в том числе и блокировать эти системы;
  5. Перегружать существующие конструкции сверх тех нагрузок, которые предусмотрены технической документацией;
  6. Располагать на лоджиях системы отопления, подключённые к общей сети.
Разрешено следующее:
  • Объединять или разделять жилые комнаты, но с обязательным наличием окна и площади не менее 9 квадратных метров;
  • Соединять ванную с туалетом, но не внося изменений в существующую систему водоснабжения и канализации;
  • Менять площадь кухни, коридора, кладовой, прихожей без ограничений.

Возможно ли объединение комнаты для гостей с кухней?

Подобный вариант очень популярен и он вполне допускается, только при соблюдении ряда требований. Как уже отмечалось, расширять кухонную комнату за счёт прилегающих помещений не разрешено, но на деле данное правило игнорируют.

Получить согласование на такой проект возможно при сохранении использования существующих комнат. Так м/у кухней и гостиной должна оставаться чёткая граница, например, небольшая перегородка. Кстати, если первая оборудована газовой плитой, то наличие двери обязательно. С электрическим вариантом она не обязательна.

В обязательном порядке следует согласовать перенос газовых приборов и труб — самостоятельное решение подобных вопросов чревато рядом проблем, в том числе и штрафами.

Эркер из лоджии

Если проектом дома предусмотрена возможность остекления лоджий и балконов — отдельного согласования не требуется. В ином случае придётся проходить все шаги по легализации новых внедрений. Разумеется, многие пренебрегают требованиями, тем более что процедура согласования довольно затратная и долгая. Если Вы предполагаете соединить жилое помещение с лоджией, следует убедиться в следующем:

  • Дом относительно недавно построен и Вы сможете получить техзаключение от застройщика;
  • Подобные инициативы прямо не запрещены, но в обязательном порядке требуют согласования. Желательно обращаться непосредственно к тем специалистам, которые выполняли проектирование существующего здания. Если дом возведён относительно недавно — автор проекта быстро проведёт необходимые действия. При необходимости внесения изменений в действующую документацию, следует обращаться в местные органы, которые помогут в решении вопроса.